​如何合法买卖农村土地，怎么操作才符合规章制度

如何合法买卖农村土地，怎么操作才符合规章制度

农村土地买卖的行为是不是合法的呢？如何合法买卖农村土地，怎么操作才符合规章制度呢？

依照现行法律，农村土地只能流转，不能买卖。因此私下的土地买卖交易、买卖土地是违法的。保障土地流转的合法权利，转让、买卖土地承包经营权也是流转的一种形式，但必须依法流转。农地私下转让，签订买卖合同，则不具有法律效力。

根据《农村土地承包经营权流转管理办法》第十一条的规定，承包方与受让方达成流转意向后，承包方以转包、出租、互换等方式流转的，应及时向发包方备案；以转让方式流转的，应事先向发包方提出转让申请。

《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第十三条规定，承包方未经发包方同意，以转让方式流转其土地承包经营权的，该转让合同无效。除非业主无法定理由不同意或拖延表示同意。

根据《农村土地承包法》第三十二条：家庭承包取得的土地承包经营权，可以依法转包、出租、互换、转让或者以其他方式流转。

农村的哪些土地买卖是可以允许进入市场的呢？

依照现有法律，目前农村土地买卖中，只有一种情形属于合法：

即集体经营性建设用地入市。

何为集体经营性建设用地入市？

土地管理法修正案对集体经营性建设用地入市作出了规定。

现行土地管理法规定，集体建设用地和国有建设用地具有不平等的法律地位。

在许多情况下，集体土地不能直接用作建设用地，必须征为国有后，由地方政府统一供地。即是地方政府高度垄断一级市场的土地征用供给模式。

将集体经营性建设用地入市，就是赋予集体建设用地和国有建设用地在市场中同等的权利。因此，农民集体作为土地所有者，可以像城镇国有土地所有者一样，以出让、租赁或作价出资入股等形式，直接将一定年限的集体经营性建设用地使用权转让给市场上的用地者，并获得收益。不需要先征为国有。与此同时，依法进入市场的集体经营性建设用地使用权与国有建设用地使用权具有同等的权利。

按照现行法律，集体经营性建设用地入市，通常被形容为“农民也可以卖地”，当然，和国有土地一样，这里的土地买卖是指的土地使用权，而非土地所有权。与此同时，“卖地”要合法有序，关键环节要把握好。

现行法律明确规定两个条件：

一是要符合规划和用途管制，只有经土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用地的土地，才能入市，具体的土地用途和规划条件在具体的地块入市时必须明确。要注意入市时间，入市范围不受“存量”的限制；

第二，是依法登记，这里的登记首先是指集体土地所有权的登记，在集体建设用地使用权再次流转的情况下，通过登记可以明确土地的归属和入市主体，从而确定集体经营性建设用地使用权的登记。

如何合法买卖农村土地，怎么操作才符合规章制度？这一问题相信经过上述的讲解大家都了解了吧！