珠江新城30年：从乡下菜地走向广州顶流

提到珠江新城，大家的第一印象，往往都是高端办公场所，精英汇聚。凡是有外地朋友来广州游玩，总要带他们去珠江新城走一走、看一看，属于是广州必打卡的旅游点之一。

在做规划的时候，珠江新城往往也是对标的对象。比如常说的“珠金琶”中的金融城和琶洲都说自己要做广州第二CBD，最近强势崛起的白鹅潭CBD、番禺万博CBD也说自己要做广州第二CBD。

为啥不夸口说做广州第一CBD呢，因为珠江新城广州第一CBD的地位在大家心目中无法撼动，能超越珠江新城的，恐怕只有珠江新城自己了。

但谁能料想到30多年前珠江新城这里也曾是乡下远郊，甚至其建设差点烂尾呢？

城市建设，规划先行。30多年后的今天，再回顾一下当年珠江新城的规划，看看有多少实现了，有多少又放弃了，又是如何一步步从乡下菜地到广州顶流的。

被时代选中的珠城

广州是全世界所有城市中，历经2000年中心城址从未移动过的三座城市之一，剩下两座分别是罗马和亚历山大。

一直以来，广州都是以老中轴为中心，向东西两侧扩张。

“有钱住西关，有权住东山”，西关小姐、东山少爷才是那时候广州的顶流。

但随着老城区土地日益紧张，1982年《广州城市总体规划》明确提出：

城市向东，向着黄埔港、广州经济技术开发区，沿珠江北岸呈组团社发展。

命运的齿轮在这一刻开始转动。

首先是按照总规思路，跳出老城区搞发展。于1984年为兴办全国第六届运动会，决定在废弃的天河机场原址上兴建天河体育中心。

而天河机场的机库，就重新规划兴建了广州首家综合体，即天河城广场。体育中心的南边就作为运动员村建了六运小区。

转年1985年，借着六运会的广州大规模建设，广州市政府顺势设立了天河、芳村两个市辖区。也就是说体育中心比天河区年龄还大一岁。

1992年邓公南巡后，各地紧抓机遇开启了一场城市建设的浪潮，而城市CBD可以说是这场建设浪潮中的明珠。

紧邻香港澳门的广州，早就渴望建设一个现代化的CBD来进一步提高广州城市地位了。

于是1992年当年，《广州新城市中心区——珠江新城规划》马不停蹄就出台了。

手握总规背书、六运家底、紧邻老城等几大资源，广州CBD舍此其谁？珠江新城闪亮登场！

现在大家说起来珠江新城，好像就花城汇广场附近这一片，但实际珠江新城规划片区西起广州大道中，东至华南快速干线，北临黄埔大道，南抵珠江边，总面积有6.5平方公里。

按照当时的规划设想，西边是老城区大组团，东边是东翼大组团，南边是南翼大组团，珠江新城这个CBD就在三大组团交汇之地。

想要把这份规划落实，需要解决3个核心的问题：地从哪里来？钱从哪里来？到底怎么建？

首先是地从哪里来的问题。这在当下是个大问题，但在当年，珠江新城选址的地方就是一片郊野农田，大把土地可供开发建设。

1993年的珠江新城

其次是钱从哪里来的问题。

好在当时香港的卖地生财模式已经在国内开始试点。1987年深圳、上海、天津、广州被国务院选为首批土地使用权有偿出让的试点城市。

珠江新城除了卖地建新城外，还背负着地铁1号线等城市重大基础设施建设筹资任务。想要地卖得出价钱，首先要有个好蓝图。

那接下来就是到底怎么建的问题。

1993年，广州为珠江新城举办了城市设计国际竞赛方案，由美国规划师协会前主席托马斯夫人领衔的托马斯服务公司以“城市轴线+中央公园+小方格街道”为理念的方案一举中标（以下简称托马斯方案）。

托马斯方案

为什么这个方案会中标呢？

一是沿着中轴建城是广州的发展传统，在老中轴外搞个新中轴延续了城市发展传统。

二是广州之前实际在天河北已经建成了一条从瘦狗岭、广州东站、中信大厦到天河体育中心的小轴线，但是到六运小区就断了。规划的这条中轴刚好将轴线延续一直到珠江边的海心沙。

三是中央公园作为纽约的城市绿心盛名已久，广州也有着一颗建设国际化大都市的雄心。

谁能想到托马斯夫人一笔画出的新中轴成为决定广州城市格局的最重要一笔。

同年，以该方案为基础的控规《广州市新城市中心——珠江新城综合规划方案》获批（以下简称《1993规划》）。

珠江新城规划自中轴划分了两大片区，中轴以西是西片，以商业商务为主，中轴以东是东片，以居住为主。划分了15个功能分区，402个地块，总建筑面积高达1496万㎡！

1993规划

要知道1993年广州市区总建筑面积才4500万㎡左右，等同于再造1/3个广州，不得不说当年的雄心壮志之高，也足见期望之大，资金之紧缺。

同时，《1993规划》在托马斯方案的基础上做了一些调整增强后续开发的实用性和可操作性。

比如说冼村、猎德村、潭村作为规划待定区都保留了下来，拉直了东片自由式的路网、将过江通道从通过海心沙移到了现在猎德路的位置等等。

《1993规划》批复实施后，珠江新城建设正式开始。

也许是生不逢时吧，1993年刚好是第一轮房地产高潮，但此时珠江新城刚开始土地整备。

等到1997年“七通一平”做的差不多可以卖地了，结果亚洲金融危机爆发了，经济发展陷入低谷。

在珠江新城卖出的80多宗地块中，已建成的16宗，在建8宗，烂尾2宗，剩下的绝大部分商务用地仍在晒太阳。

1999年，坊间质疑珠江新城建设的声音四起，珠江新城已经投进去了50个亿，不仅没能卖地支持新城和地铁建设，政府的钱都快花光了，纷纷建议削减办公改为住宅尽快收回投资。

于是，在这一背景下，广州首开全国之先河，发起了珠江新城规划检讨。

1999年的珠江新城

2003年珠城规划检讨

如果说广州2000年前后有什么影响广州未来20年乃至永久的规划，那么2000年广州战略规划和2003年珠江新城规划检讨必定榜上有名。

小七发现只要回溯当年广州城建往事，当年的规划局局长王蒙徽都是那个关键人物，可以说深刻的影响着广州的城市建设。

1999年，广州开始对珠江新城的建设进行检讨，并在2003年完成控规成果《GCBD21——珠江新城规划检讨》(以下简称《2003规划》)。

2003规划

本次规划检讨可以说是一次务实的检讨，实施求是的检讨。

首先，明确了珠江新城的定位目标。正所谓目标决定行动，行动决定结果。

2000年广州战略规划提出广州目标是要建设国际性区域中心城市，那么珠江新城仅仅是新城市中心区已经不能满足广州面向21世纪的目标需求了。

因此，《2003规划》认为处在广州中央区域的珠江新城是建设成为广州21世纪中央商务区的最佳区域，没有之一。

为此，商务办公用地不仅不能为了追求回报大规模改成住宅用地，甚至某些地方商务办公还要加强。

市政府要为此长远目标，不惜放弃近期土地收益，等待发展时机，才有可能实现未来广州城市能级的跃升。

那商改住不行，到底该怎么做才能保住珠江新城，不至于让其成为广州最大的烂尾新城呢？

这时候还得靠政府投资。

中国一直以来经济就是三驾马车：消费、投资和外贸。消费、外贸不行的时候就靠投资。

因此，《2003规划》在原来广州歌剧院、广东博物馆的基础上又增加规划了广州第二少年宫，将广州图书馆也争取规划在了珠江新城，通过大型公建提升区域价值，也给投资者以信心。

正是以《2003规划》为蓝图，后续广州借着经济低迷期各项成本都比较低，省、市两级大笔投资建设四大公建，同时停了全市的写字楼供应，集中力量建珠江新城，终于让珠江新城熬到了下一轮房地产大开发的来临。

尽管网上不少网友吐槽，珠江新城CBD求大贪全，把各种高人流量的公建和CBD办公楼堆在一起，但其实这也是当年的无奈之举。

另外，最引人关注的是珠江新城的新中轴做了重大改变。

首先是，新中轴公共绿地形态从原来的128米宽中央林荫大道变成了80-230米不等的两头窄中间宽的宝瓶状序列广场。

一是这更符合中国式园林审美。中国式园林就是先窄后宽，营造出柳暗花明之后豁然开朗之境。老话也说“前窄后宽，富贵无边”，宝瓶把财富都装在这了。

二是争取新中轴公共绿地最大化。原来的方案主打美国风格，在后续实施的时候开发商往往多个地块整合开发，规划的道路都消失变成了内部路。

《2003规划》采用更符合中国的开发模式，即单元综合开发，将地块整合为单元，单元内部建筑围合搞公共空间，单元外整合多出来的空间正好扩充新中轴公共绿地。

那有朋友又要问了，宝瓶状序列广场一半是前窄后宽，那后一半还前宽后窄呢？这又怎么说？

这就得说新中轴的第二个重大改变了：东西双塔从《1993规划》中放在北面的黄埔大道南移至了靠近珠江边上。

也就是说两大地标性建筑选址跑到珠江边上去了，为什么要这么改呢？

《1993规划》参考托马斯方案，按照规划惯例思维，北边高临江低，东西塔这两栋350米的最高建筑放在北边，这样自北向南每个楼都有部分楼层能看到江景，大家都是江景房。

《2003规划》研究就发现，珠江江面不够宽，从如今珠江可以新建海心桥作步行桥就可见一斑。

按照原规划，除了沿江第一栋能看到江景之外，后面的都只能看到前面建筑的屋顶，设想中的江景房直接变成了屋景房！

于是结合新中轴公共绿地设计、广州塔考虑选址珠江边等因素，东西塔也南移到珠江边上，和未来兴建的广州塔组建“三塔夹江”的景观。

这样大家从黄埔大道下车一路走来，先是豁然开朗之感，而后随着建筑物高度不断攀升，空间不断收束，至珠江边大道新中轴的高潮，反而产生一种慑人的艺术效果。

在经过反复讨论修改后，2003年1月，历时数年的《2003规划》正式发布，新的蓝图已然绘就，随着下一轮房地产开发高潮的到来，珠江新城建设按下了加速键。

历时十年核心区终告收官

在新蓝图绘就的10年后，也就是2014年10月的最后一周，广州第一高楼“周大福中心”（东塔）终于封顶，“三塔夹江”景观完成，珠江新城的核心区建设也终告收官。

这10年间，珠江新城核心区的建设也是一波三折，其中有3件事情值得一提。

第一件首推还得是东塔和西塔的建设。

《1993规划》和《2003规划》中，东塔和西塔都是高350米，是一模一样对称的双子塔形象。

但最后东塔建出来是530米，为广州第一高楼。西塔是432米，都远超原本设想的高度。这是为什么呢？

当时，东塔和西塔组织国际设计竞赛，准备让市属国企越秀集团来建设。但2005年的时候房地产形势还不是很好，而且还是盖成本这么高的一栋大楼，所以越秀集团只愿意建西塔，不愿意做东塔（不知道现在越秀集团想不想哭）。

于是乎就引进了香港的新世界集团建设东塔“周大福中心”，包括现在的K11都是新世界集团旗下的产业。

做设计方案竞赛的时候，广州把12个涉设计方案全部放到体育馆公示，让市民投票。

大家猜哪种方案最受欢迎呢？不一定是最漂亮的，但一定是最高的！最受大家追捧的是608.8米高的“竹笋”，就类似于现在深圳的华润大厦春笋楼。

大家对于高耸入云、光彩四射的高楼，都有一种难以解释的崇拜情结，都想搞个全国第一高楼，甚至世界第一高楼，说出去倍儿有面。

最后呢，考虑到实际情况，广州还是选择建设一栋432米高的西塔，比中信大厦高一点点，也算给大家一个交代。

而东塔由于开发商不同，新世界集团想比越秀集团建的高一点，也不多，就10米，里面有没有压越秀集团一头的意思就不得而知了。

当时广州还是坚持要按照规划来，东塔和西塔作为双子塔，即使建筑形式做不成一模一样，最起码要一模一样高，大家都搞432米。

结果东塔建筑方案就一直拖，拖到最后换人不仅搞定了，东塔还比西塔高了100米！

造型更是透露着香港风水学，了解香港中银大厦风水战的朋友就会明白其中的奥义。

大师说我们要保持开放心态来看这件事：

正是东塔和西塔这种不对称让我们知道广州就是广州，这种不整齐代表了资本在广州的肆无忌惮。（大师原话，狗头保命）

第二件事是海心沙亚运看台的建设。

2010年的广州亚运会可以说在当年创下了多个亚运会之最，举办的极为成功，对于广州城市建设也起到了极大地促进作用。

而珠江新城作为广州现代化的标志，这种重要的场合怎么会缺少它的身影呢。

广州决定把亚运会的开幕放在海心沙，让珠江新城成为世界的焦点，带动珠江新城的发展。

这样就需要在海心沙建一个开幕式看台，也就是现在的亚运看台。本来应该是一个临时建筑，赛后就要拆除的，但是出于安保考虑就按照永久建筑花了几十个亿建成了“亚运之舟”。

有朋友也许就好奇了，为啥要搞成临时建筑还要拆，现在亚运看台不也挺好的，也算是个地标了，还经常举办各种大型庆典呢。

这就不得不说当年海心沙的规划定位了。海心沙原来是空军的被服厂，政府花大代价拿回来做绿地主要是考虑珠江新城开发强度太高了，几十万人生活在这里，一旦出现紧急情况要避险，海心沙就是一个逃生避难空间。

但现在这里被占用了，珠江新城少了一个可以紧急疏散的开敞空间，只能靠花城汇广场了。

第三件事是珠江新城地下空间的建设。

随着珠江新城核心区不断开发建设，价值不断提升，地下商业空间建设也提上了日程。

广州当时专门搞了竞赛，有两个方案脱颖而出。

一个是德国欧博迈亚做的“地裂+火山”方案，地面有一条裂缝可以看到下面的有轨电车，裂缝也可以让地下空间进行采光通风，东西塔之间搞个玻璃构筑物，晚上就是“喷发的火山”。

另一个是广州市院和日本公司合作的“浮岛”方案，地下一层上空露天，两侧地面以小桥相连，地下二层以下开始封闭。

最后广州选择了德国欧博迈亚的方案，但也没完全采用。地下建了APM线，但“喷发的火山”就没建了。

地下空间出于安全考虑也尽量以封闭为主，没有做到地上地下景观一体化。大面积封闭的地下空间也导致一旦走进去不熟悉路可能一时半会绕不出来。

10年后珠城建设再复盘

如今又一个10年过去了，我们不妨再来复盘一下珠江新城建设情况。

首先看广州21世纪的中央商务区这一目标是否达成。小七想这一答案应当是肯定的。

珠江新城以6.5平方公里、占全市万分之8的面积，创造了近2000亿GDP，占全市6%以上，排在北京CBD和上海陆家嘴CBD之后，位列全国第三。

如今的珠江新城不仅是广州的中央商务区，更是迈向国际现代化商务区，是广州经济的风向标，是广州当之无愧的顶流！坊间都说广州人民买房的终极梦想就是在珠江新城拥有一套房。

说到这小七不禁想起之前听某位专家大佬讲他年轻时候的故事，他也是参与了珠江新城的规划建设。

年轻的时候准备安家置业，他有两个选择，一个是白云那边，另一个是珠江新城。当时珠江新城建设刚起步，房价大约是7000元左右。尽管他参与了珠江新城规划建设，但是他跑去看了一眼珠江新城，头都不回的就买了白云。

其次看珠江新城的开发建设成效。

现在珠江新城这里的写字楼可以说是全广州最顶尖的写字楼，住宅也是最顶级的住宅，东塔、西塔、侨鑫汇悦台等无一不是广州顶流。

以东塔和西塔为核心的滨江城市天际线可谓是广州最重要的天际线了，滨江夜游也吸引了大批游客观赏。

核心区的中轴线也替代老中轴成为广州最具代表性的轴线，至于现在准备打造的第三中轴广州科技创新轴跟新中轴根本没法比，广州再也不会有像珠江新城这样的实体中轴了。

未来如果说通过城中村改造打通了南中轴，中轴线直接延续到海珠国家湿地公园，新中轴将进一步得到加强，能级将再上一个台阶。无怪乎说南中轴的更新改造是广州最令人激动人心的蓝图，没有之一。

另外值得一提的就是珠江新城的旧改。

珠江新城的旧改可谓是造化弄人，谁想得到最初规划要全面改造的是冼村和潭村，猎德村是准备保留风貌提升的。

结果现在猎德村和潭村全面更新改造改完了，尤其是猎德村还成为了大家口中津津乐道的旧改标杆项目，远近闻名的富裕村，冼村到现在还是一片工地。

一张图纸，两种命运，这里面的故事也是令人唏嘘。

当然，猎德村的成功改造拉开了广州村村盼改造的旧改大幕，但同时也拉高了广州旧村赔偿的标准，导致广州城中村改造一直是个老大难问题，真是福兮祸所依，祸兮福所伏。

最后就是珠江新城的公建配套和交通。

公建配套可以说基本上实现了《2003规划》中的目标，尤其是学校配建较《1993规划》大幅度的提升了，不然珠江新城这么多人的小朋友就该没学上了。当然，天河的初中升学率到现在还是全市倒数第一。

另外配建的广州歌剧院、广州博物馆、市图书馆和市青少年宫四大公建，奠定了珠江新城不可动摇的市级文化中心地位，还得是第一名。

不过，珠江新城的交通问题一直饱受大家诟病，觉得珠江新城就一个字：堵！

这一方面和大量的人群密集建筑布局于此有关，另一方面也是当时在珠江新城规划了大量停车场。

国际上对于人流密集的核心区，倡导公共交通，建议少建停车位，倒逼人们使用公共交通，减少交通拥堵。比如香港一栋6万方的办公楼才配建了26个车位就是出于这个目的。

但珠江新城当时规划是按照一般标准去配建，比如2.5万方的办公楼配建了1600多个停车位。

业界在搞规划反思的时候一直觉得少规划一些停车位也许就没有这么堵了，但小七对此持保留意见，广州人民真的饱受停车位之苦。

举一个例子，最近小七陪老婆产检去广州妇幼儿童医院珠江新城院区就感受很深。

妇幼医院建设比较晚，估计当年规划设计这里的就是采用了反思，觉得建停车位少了大家就坐公共交通来了，交通就不堵了，所以妇幼医院地下停车场就只有一层。

问题是妇幼医院周边就没啥公交车站，地铁站也离得鬼远，来妇幼的还多是孕妇和小孩，哪个会让孕妇小孩坐拥挤的公共交通过来！

结果就是妇幼医院周边车辆排长龙，经常堵到附近的黄埔大道和广州大道，搞得整个片区交通堵塞，随手截个百度地图都看得出来。

如果当年把珠江新城的地下停车场按业界意见减少一些觉得可以缓解交通拥堵，那小七估计整个珠江新城都要排长龙进停车场了，整个一个交通大瘫痪，停车费估计也得离谱上天了。

所以说减少停车场配建可以，前提是公共交通要得做的好才行。

作为广州顶流，珠江新城这30年的城建故事真是的太多了，感谢前辈们的记录，才让小七有机会一窥当年的建设历程。

新年伊始，希望被时代选中的珠江新城带领广州大步向前迈向新时代！祝大家元宵节快乐！珠江新城也有元宵节活动哦~