​五大行丨仲量联行：房地产科技领跑者，物管贡献过半收入

五大行丨仲量联行：房地产科技领跑者，物管贡献过半收入

文 / 中物研协研究员 王方

引言

仲量联行（纽约交易所股票代码：JLL）专业从事房地产服务和投资管理，协助客户进行房地产各个资产类别的投资、购买、建造和租用。2019年仲量联行收入近180亿美元，业务遍及全球80多个国家，拥有93000多名员工，是财富500强企业之一。

发展历程：强强联合，奠定全球化发展基础

仲量联行于1998年由Jones Lang Wootton公司(仲量行)和LaSalle Partners Incorporated（拉塞尔合伙公司）合并组成，按照仲量行的成立时间1783年算起，至今已有200多年的历史。仲量行成立之初是位于伦敦的一家拍卖行，1957年后开始全球扩张，通过在目标区域设立办事处，将覆盖区域拓展至欧洲的荷兰、德国、法国等地以及东南亚、澳洲、北美等区域。拉塞尔公司在20世纪70和80年代以扩大客户群获取内生增长，专注于拓展北美业务，90年代后期完成五项战略收购，并在纽约证券交易所上市。仲量联行结合了仲量行在欧洲、亚太区等地的国际优势以及拉塞尔在北美地区的影响力，为成为领先的全球房地产服务巨头奠定了基础。

图1 仲量联行发展历程

（资料来源：仲量联行2019年报）

业务模式：全方位房地产服务商，三大核心业务驱动收入增长

仲量联行面向房产的持有者、使用者和投资者，提供全方位的房地产服务，具有租赁、物业&设施管理、顾问&咨询和其他、资本市场、项目&开发服务、领盛六大业务线，服务业态覆盖工业、商业、零售、住宅和酒店房地产等。

表1 仲量联行六大业务线

（资料来源：仲量联行2019年报，中物研协整理）

除了总收入，仲量联行还设定了费用收入指标以更好的体现各版块业绩，从收入中扣除费用支出，然后排除i）非现金抵押服务净额和抵押银行衍生业务活动，以及（ii）客户专用的劳务成本、第三方供应商和分包商的合同成本，即可得到费用收入。2019年，仲量联行实现费用收入71.39亿元，租赁、资本市场和物业及管理设施是仲量联行的核心业务收入来源。

图2 仲量联行费用收入构成

（资料来源：仲量联行2019年报，中物研协整理）

物业及设施管理：科技支撑，覆盖全球，贡献超五成总收入

物业和设施管理是仲量联行的核心业务，由物业管理和设施管理两类业务构成。

物业管理服务：仲量联行为办公、工业、零售、多户型住宅和特色物业等类型房产的持有者提供现场管理服务，致力于降低物业运营成本的同时，保持高入住率和租户满意度，管理费用通常按照管理面积计算或者收取一定比例的代收客户款项。截至2019年12月31日，仲量联行已为总计35亿平方英尺的房地产提供物业管理服务。

综合设施管理服务（IFM）：仲量联行的自有员工、第三方供应商和分包商组成交付团队，为将房地产服务外包的企业及机构所拥有的房地产投资组合（一般超过百万英尺）提供综合设施管理服务。服务通过具有标准化流程的全球集成平台进行交付，可服务资产类别包括企业总部、分销设施、研发设施、数据中心、工业园区等多种业态，截至2019年12月31日，仲量联行已为15亿平方英尺的房地产提供综合设施管理业服务。

仲量联行以科技支撑服务，提升客户决策效率，或者以自动化、分析方法等降低客户运营成本，提升用户体验。同时，仲量联行还能为拥有大量站点或者客户密集区域提供移动工程服务，一次拜访提供多项任务，通过捆绑现场服务、利用多账户资源和减少站点之间的交通成本来降低客户运营成本。

图3综合设施管理服务三大解决方案

（资料来源：仲量联行2019年报，中物研协整理）

物业及设施管理业务为仲量联行贡献了最多的业务收入，2019年实现收入93.65亿美元，贡献了超过一半的总收入；费用收入11.82亿元，占比17%。区域分布上看，美洲是最大的收入来源，其次是 EMEA（欧洲、中东和非洲）区域，最后是亚太区，但是三大区域的收入水平并未呈现较大差距。2016-2019年，物业及设施管理业务稳定增长，年均复合增长率为8.32%。

图4 仲量联行物业及设施管理费用收入（亿美元）

（资料来源：仲量联行年报，中物研协整理）

租赁业务：全方位代理服务，重点发力美洲区域

租赁服务为业主和租户提供全范围的代理服务。业主代理业务面向房产投资者、开发商、房地产公司或者公共部门提供租赁代理业，包括市场营销和代表业主进行租赁条款协商，确保客户获取最大利益。2019年公司完成了15200笔业主代理租赁交易，租赁面积总计2.57亿平方英尺。

租户代理业务为商业地产的租户提供一揽子租赁解决方案，包括评估、筛选、办公空间提升、合约谈判等。服务团队了解客户的需求后，为客户推荐几种合适的空间方案，并且代理客户与业主协商租赁条款，尽可能帮助客户降低房产使用成本，降低使用风险。2019年仲量联行完成23800笔租户代表业务，租赁面积6.39亿平方英尺。

租赁收入主要基于已经代理完成的租赁交易额按照一定比例收取，2019年，仲量联行的租赁费用收入为24.56亿元，占总费用收入比重为34%。2016-2019年，租赁费用收入逐年增长，年均复合增长率为11.89%，绝大部分来源于美洲地区，而EMEA地区和亚太区的收入增长并不明显，2019年均有所减少。

图5 仲量联行租赁业务费用收入（亿美元）

（资料来源：仲量联行年报，中物研协整理）

资本市场：收购HFF， 美洲业务收入强劲提升

资本市场业务主要聚焦于房地产资本市场，提供债务清算、贷款经纪、股权配售、贷款服务、资金咨询、并购和企业咨询、投资等服务，旨在帮助客户最大化所持有的房产价值。2019年，仲量联行的资本市场业务交易额为2780亿美元。

2019年，仲量联行收购了美国顶级资本市场顾问公司HFF.INC，提升了资本服务能力，拓展客户范围，提升市场占有份额。收购HFF让仲量联行拥有了一支遍布全球47个国家的3700多名资本市场专业人士组成的服务团队。

2016-2019年，资本市场费用收入整体呈增长趋势，年均复合增长率为16.45%。2019年，资本市场费用收入为14.78亿美元，占总费用收入比重为21%。得益于HFF在美洲地区的业务优势，2019年美洲地区收入得到强劲提升，同比增长81.42%。

图6 仲量联行资本市场业务费用收入（亿美元）

（资料来源：仲量联行年报，中物研协整理）

企业解决方案：覆盖房地产全生命周期，全球平台优势凸显

除了三大核心业务，仲量联行还向客户提供顾问&咨询及其他业务和项目开发服务，与三大核心业务一起构成了全方位的房地产服务体系。仲量联行将综合设施管理服务、租赁、项目开发服务、咨询及其他四大业务组合，推出企业解决方案，面向在全球范围内设立分支机构的企业客户，该产品具有投资组合、资本和运营三大职能，覆盖房地产的整个生命周期。

图7 企业解决方案三大职能

（资料来源：仲量联行2020 Investor presentation）

企业解决方案突出了仲量联行的三大竞争优势：首先，提供全套的、贯穿整个房地产生命周期的服务，有效满足客户需求；其次，启用数字科技，转变客户使用、管理房产的和驱动房产价值的方式；最后，仲量联行所具有的全球平台能够提供跨区域的、包含多项服务的一揽子服务。

领盛：业务面向全球，扩充房地产服务能力

领盛（LaSalle）是仲量联行的独立子公司，从事全球房地产投资管理业务，是对仲量联行房地产服务能力的补充。领盛根据客户的战略、风险和流动性偏好、资产分配方案等设计不同的产品和服务。投资产品包括两类：一是投资各个业态的房地产投资，包括办公室、零售、工业、医疗保健和多户型住宅等；二是债务投资。领盛还提供全球间接投资服务，投资对象包括私募股权基金投资、合资企业、公开交易的房地产投资信托（REIT）和其他房地产股票。

1979年领盛成立了第一支机构投资基金，投资业务分布在全球29个国家。2018年，公司收购了Aviva，2019收购了Latitude Real Estate Investors ，进一步扩充投资管理业务。截至2019年12月31日，领盛在管资产规模已达676亿美元。2019年领盛业务费用收入3.14亿美元，占比为6%。

发展战略：收购助推规模扩张，持续发力房地产科技

持续收购，实现全球规模扩张

仲量联行的业务发展历程就是一部收并购历史。自2005年至今公司已完成130起收购，收购目标除了租赁、物业管理、咨询等与房地产服务相关的企业，还有从事房地产科技、投资服务的企业，除了美国企业，也有来自欧美、亚太等各个区域的企业。持续收购战略扩大公司的业务条线，完善原有的房地产服务能力，并且还拓展了服务领域，同时在全球范围内争取更多的市场份额。

2019年公司收购美国知名的资本市场顾问HFF公司，止住了资本市场业绩下滑趋势，当年收入同比增长33.3%。2017-2019年，仲量联行完成了18起收购项目，其中9个美国本土企业，9个国外或全球经营企业，业务范围涉及物业管理、租赁、资本市场、供应链、估值咨询、房地产科技等。

表2 2017-2019年仲量联行收购项目

（资料来源：仲量联行官网，中物研协整理）

聚焦房地产科技，增强企业竞争实力

仲量联行认为房地产科技的引入可以改变工作方式，优化工作流程和提升客户服务体验。公司将引领科技转型作为战略增长的核心之一，自2015年以来不断加强对房地产科技的投资和实践。在五大行乃至全世界范围内的房地产企业中，仲量联行可谓是房地产科技的领跑者。

2015年，收购基于云的设施管理解决方案的先驱Corrigo Incorporated，使得公司的设施管理业务在全球范围取得发展；

2017年推出JLL Spark，专注于创建新的房地产技术产品，孵化房地产科技初创公司，并在2018年中期设立JLL Spark全球风险投资基金来扩大该计划，截至2019年9月，这笔1亿美元的全球风险投资基金已投资了全球14家房地产科技初创公司；

2018年收购领先的软件集成和咨询服务商Value D Consulting，加速创新软件平台建设能力；

2019成立JLL 科技，整合并深化公司的技术和数字化举措，为房地产投资者和企业客户加速商业房地产领域的创新。

对房地产科技的持续投入让仲量联行的服务能力得到极大提升，可提供多种科技解决方案，如Blackbird可用于CRE（创造性房地产）市场的数据可视化分析；InSite 提供3D视角进行办公场地的筛选；MapIT通过大数据技术，精准定位所有可选办公场所的实时数据，提供智能选址和投资方案。

业绩表现: 经营水平不断提高，良好表现受市场认可

从营收能力上看，2016-2019年，仲量联行的费用收入持续增长，年均复合增长率12%。从区域分布上看，目前美洲地区对收入的贡献最大，同时EMEA和亚太区也保持增长趋势，三大区域齐发力，驱动公司收入规模不断扩大。

图8 仲量联行2016-2019费用收入

（资料来源：仲量联行年报，中物研协整理）

从盈利情况看，2016-2019年，随着业务收入的增长，调整后EBITDA也在逐年增长，年均复合增长率为18%。而调整后EBITDA利润率也得到显著提升，2016年到2019年逐年增长，提升了0.98个百分点。仲量联行的创收能力和盈利能力都在不断加强，经营水平在不断提高。

图9 2016-2019仲量联行盈利情况

（资料来源：仲量联行年报，中物研协整理）

仲量联行1997年7月18日在纽交所上市，上市以来除2008年金融危机影响下有明显波动外，股价整体呈强劲上涨趋势。2020年初的疫情冲击美国资本市场，仲量联行股价也受到影响有大幅下落。截至2020年5月8日，仲量联行收盘价为104.18美元，市值53.79亿美元，市盈率11.64 。

图10 仲量联行股价走势（收盘价：美元）

（资料来源：英为财情，中物研协整理）

在五大行中，只有世邦魏理仕和仲量联行的规模在百亿级别，属于第一梯队。对比二者的收入规模和盈利情况，仲量联行距离世邦魏理仕仍有一定差距；从市场表现来看，世邦魏理仕的市值也长期高于仲量联行，但二者的市盈率近年来趋于同一水平。

图11 仲量联行和世邦魏理仕收入对比（亿美元）

（资料来源：企业年报，中物研协整理）

图12 仲量联行和世邦魏理仕调整后EBITDA及利润率对比（亿美元，%）

（资料来源：企业年报，中物研协整理）

图13 仲量联行和世邦魏理仕市值对比（亿美元）

（资料来源：企业年报，中物研协整理）

图14 仲量联行和世邦魏理仕市盈率对比

（资料来源：企业年报，中物研协整理）

总结

仲量联行结合了仲量行和LaSalle各自的业务基础和区域优势，后又通过持续不断的收购进行全球扩张，发展至今已具有覆盖整个房地产生命周期的完善服务体系，以及跨越多个国家的全球平台优势。仲量联行紧跟行业发展趋势，聚焦房地产科技，进一步提升了自身服务能力和竞争力。近年来，仲量联行以美洲为基点，三大区域持续发力，驱动收入保持增长趋势，同时盈利能力不断加强，业绩表现一路向好，受到市场认可。但是对比五大行中规模最大的世邦魏理仕，仲量联行的创收和盈利能力仍有较大提升空间。